【2026年版】京都の民泊市況から考える、これから必要になる視点
民泊の相談が増えている背景
ここ最近、京都で遊休不動産を所有しているオーナーさんから、
民泊に関する相談が明らかに増えてきていると感じています。
背景としてよく挙げられるのが、
Airbnbが国内向けに広告を打ち出していること、
そして円安の影響で海外に行きづらくなり、国内旅行の需要が高まっていることです。
実際、
「最近、宿泊需要が戻ってきていると聞いたんですが、どうなんでしょう？」
という相談は、ここ半年ほどでかなり多くなりました。
さらに、円安の影響もあり、
インバウンドの数はコロナ前を上回り、4,000万人を突破しています。
政府としては、2030年に向けて6,000万人を目指すという話も出ています。
出典：JTB報道配布資料
こうした数字を見ると、
「民泊の市況はかなり良い」
そう感じるのも自然だと思います。
「市況がいい＝誰でもうまくいく」わけではない
ただ、実際に現場で見ていると、
市況がいいことと、誰でもうまくいくことは別だと感じています。
宿泊需要が増えているのと同時に、
宿の数も比例して増えています。
特にここ数年は、民泊という言葉自体がビッグキーワードになり、
他業種からの参入もかなり増えました。
結果として、
民泊の世界はかなり新陳代謝が進んでいる状態です。
「とりあえず良いエリアに出せば予約が入る」
そういう時代は、正直もう終わりつつあると感じています。
民泊市場はいま、どんなフェーズにいるのか
いまの民泊市場を一言で表すなら、
「優勝劣敗がはっきりし始めているフェーズ」だと思っています。
宿の数が増え、選択肢が増えたことで、
ゲスト側の目も確実に肥えています。
- 写真のクオリティ
- 設備の充実度
- 清潔感
- 空間の作り込み
これらは、もはや「あると良い」ではなく、
ホテルと同等レベルが求められる前提条件になりつつあります。
実際に相談を受けていても、
「昔はこれでも回っていたけど、最近は予約が伸びにくい」
という声を聞くことが増えました。
これからの民泊に求められる視点
こうした状況の中で、
これから民泊を検討する、もしくは既に運営している方にとって、
より重要になってくる視点があると感じています。
ひとつは、
しっかりターゲットを見据えた空間づくりです。
「誰に泊まってほしいのか」
「その人は、何を求めているのか」
これを曖昧にしたまま進めてしまうと、
結果的に「どこにでもある宿」になってしまうケースが多いです。
もうひとつは、
中長期目線で収益の最大化を考えること
目先の利回りだけを見ると、
「以前より厳しくなった」と感じる場面もあるかもしれません。
ただ、10年、15年、20年といったスパンで見たときに、
どうすればトータルの収益を最大化できるかを考える視点が、
これからはより重要になってくると感じています。
空間だけでなく「体験価値」という考え方
また最近、特に大切だと感じているのが、
空間そのものだけで勝負しないという考え方です。
その宿に泊まった人だけが得られる体験。
その場所だからこそ味わえる時間。
こうした付加価値をどう作っていくかが、
宿の選ばれ方に影響してくるケースも増えています。
実際に、
「価格ではなく、体験で選ばれている宿」
は、競争が激しい中でも安定して予約が入っている印象です。
短期ではなく、中長期でどう向き合うか
民泊の市況自体は、
追い風であることは間違いないと思っています。
ただ、その追い風をどう活かすかは、
オーナーさんごとに答えが違います。
目先の数字だけを追うのではなく、
中長期でどう向き合っていくか。
この視点を持てるかどうかで、
結果は大きく変わってくると感じています。
一度、状況を整理するという選択
無理に民泊を勧めることはしていません。
話してみた結果、
「今回はやらない」という判断になる方も普通にいらっしゃいます
ただ、
「いまの市況をどう捉えるべきか」
「自分の物件にはどんな選択肢があるのか」
こうしたことを一度整理するだけでも、
見え方が変わるケースは多いです。
話してみるだけでもOKです。
状況を整理するところから、一緒に考えていけたらと思っています。